공유물분할소송 정의, 신청절차, 준비서류, 작성예시 총정리

 

 

공유물분할소송은 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는 재산(부동산 등)을 분할하기 위한 소송입니다. 공유자 간에 자발적인 협의가 되지 않을 경우 법원을 통해 분할을 청구하는 절차입니다. 아래에 공유물분할소송의 정의, 신청 방법, 절차, 준비해야 할 사항 등을 체계적으로 정리해드릴게요.

---

📌 1. 공유물분할소송의 정의

공유물분할소송이란, 하나의 재산을 두 명 이상이 공동으로 소유(공유)하고 있을 때, 공유자 중 한 명 이상이 법원을 통해 해당 재산의 분할을 청구하는 민사소송입니다.

이는 민법 제268조에 근거합니다.

🔹 목적: 공유물의 공동소유를 종료하고 각자의 지분에 따라 독립된 소유권 확보

🔹 대상: 부동산(토지, 건물), 유체동산 등

---

📌 2. 공유물분할 방식

 

방식	설명
현물분할	실제로 공유물을 분할 (예: 땅을 나누어 소유)
가격배상형 분할	일부 공유자가 전부를 소유하고, 다른 공유자에게 금전으로 지분 상당액을 지급
경매분할	공유물을 경매로 매각하고, 대금을 지분에 따라 배분 (가장 일반적)

 

※ 법원은 현실적 분할이 어렵다고 판단되면 강제로 경매분할을 명령할 수 있습니다.

---

📌 3. 신청 자격

• 공유자라면 누구나 신청할 수 있음
• 지분이 많고 적음과 상관없음
• 단, 공유자 전원을 피고로 지정해야 함

---

📌 4. 신청 방법 및 절차

1) 협의 시도

• 공유자 간 협의로 분할 가능
• 협의 불가 시 법원에 소송 제기

2) 소장 작성 및 제출

• 민사소송법에 따른 소장 작성
• 관할 법원: 공유물 소재지 관할 지방법원
• 청구취지: “공유물에 대한 분할을 청구한다”
• 청구원인: 공유 관계 설명, 협의 불성립 사유 등

3) 재판 진행

• 피고들(공유자들)로부터 답변서 접수
• 재판부가 사실 조사 및 감정, 분할 방식 결정

4) 판결

• 현물분할 또는 경매분할 판결
• 경매 시 집행절차로 넘어감

---

📌 5. 준비해야 할 서류

 

서류명	설명
소장	청구취지 및 청구원인 포함
등기부등본	공유물에 대한 권리관계 확인용
지분증명자료	각자의 지분 비율을 확인할 수 있는 자료 (매매계약서, 상속문서 등)
협의 불성립 증거	협의 요청 내용증명, 카카오톡 대화, 문자 등
공시지가/감정평가서(선택)	재산 가액 산정 시 사용 가능

 

---

📌 6. 소요 기간 및 비용

 

항목	내용
소요 기간	6개월~1년 이상 소요 가능 (재산의 종류와 복잡도에 따라 다름)
소송 비용	인지대, 송달료, 감정 비용 등 (부동산 가액에 따라 수십만 원~수백만 원)
변호사 선임 시	별도 수임료 발생 (수백~수천만 원 수준 가능)

 

---

📌 7. 판결 이후 절차

• 현물분할 시: 등기 절차를 통해 소유권 이전
• 경매분할 시: 법원 집행과를 통한 강제경매 진행 → 대금 배분

---

📌 8. 주의사항

• 공유자 중 1인이라도 빠뜨리고 소송을 제기하면 무효 가능
• 공유물에 저당권 등 권리관계가 얽혀 있을 경우 분쟁 장기화
• 임의로 무단 처분 시 형사책임 가능성

---

📌 9. 변호사 선임 여부

• 반드시 필요하진 않지만, 공유자가 많거나 이해관계가 복잡할 경우 전문가의 도움 권장
• 특히 감정, 경매, 상속분쟁 등이 포함될 경우 법률 대응 필요성 높음

---

✅ 요약

 

항목	핵심내용
정의	공유재산을 분할하기 위한 민사소송
대상	공유 부동산 등
방식	현물분할 / 경매분할 / 가격배상형
신청인	공유자 누구나 가능
법원	공유물 소재지 관할 지방법원
주요서류	소장, 등기부등본, 협의불성립 증거 등
소요기간	보통 6개월 이상
판결 후	등기 또는 경매절차 진행

 

 

 

📄 1. 공유물분할소송 소장 작성 예시

※ 이 예시는 부동산(토지/건물)의 공유자 간 분할을 청구하는 일반적인 형태입니다. 실제 사건에 맞게 조정해야 합니다.

출처 입력

---

[소장 예시]

소장

• 사건명: 공유물분할 청구
• 원고: 홍길동 (주민등록번호, 주소)
• 피고: 김철수 (주민등록번호, 주소), 박영희 (주민등록번호, 주소)
• 관할법원: ○○지방법원

---

【청구취지】

1. 별지 목록 기재 부동산에 관하여 공유자인 피고들에 대하여 공유물분할을 명한다.
2. 분할 방법은 다음 중 택일한다.
3. ① 현실적인 분할이 가능할 경우, 각자의 지분에 따라 현물로 분할한다.
4. ② 현실적인 분할이 불가능할 경우, 법원에 의한 경매를 통해 그 매각대금을 각자의 지분 비율에 따라 분할한다.
5. 소송비용은 피고들이 부담한다.

---

【청구원인】

1. 원고는 피고들과 함께 아래 기재 부동산을 공유하고 있으며, 각자의 지분은 다음과 같습니다.
2. - 원고 홍길동: 1/2
3. - 피고 김철수: 1/4
4. - 피고 박영희: 1/4
5. 위 부동산은 20○○년 ○월 ○일 상속(또는 매매, 증여 등)으로 공동소유하게 되었고, 현재까지 공유 상태가 유지되고 있습니다.
6. 원고는 공유물에 대해 협의 분할을 요청하였으나, 피고들이 협의에 응하지 않거나 무응답으로 일관하였습니다. 이에 따라 더 이상 공유 상태를 유지하는 것이 어렵다고 판단되어, 법원에 공유물분할을 청구하는 바입니다.
7. 본 부동산은 구조상 현실적인 분할이 어렵고, 감정가도 고액이므로, 경매를 통한 분할이 타당하다고 판단됩니다.

---

【입증자료】

• 부동산 등기부등본
• 가족관계증명서(상속의 경우)
• 공유지분 증명자료 (계약서, 상속분 등)
• 내용증명 사본 (협의 요청 증거)

---

【첨부서류】

1. 소장 1부
2. 주민등록등본
3. 등기부등본
4. 가족관계증명서 (필요시)
5. 내용증명 등 협의불성립 증거
6. 인지대 및 송달료 납부서

---

🧭 2. 실제 진행 전략

공유물분할소송은 "공유자 간 갈등"이 주된 문제입니다. 갈등 해소 + 시간과 비용 절감을 목표로 다음 전략을 고려하세요.

---

✅ 1) 사전 협의 시도 (내용증명 등 활용)

• 협의 요청은 내용증명으로 공식화
• 협의 거부/무대응은 소장에 증거로 첨부
• 대화 내역도 스크린샷이나 문서화

👉 목적: 소송 전에 협의 불성립 사실을 입증

---

✅ 2) 분할 방식 선제 제시

• 현물분할이 가능한지 먼저 확인 (예: 건물 층별 분할 등)
• 불가능하면 처음부터 경매분할 유도
• 감정가 확보 → 실익 분석 → 현실적 대응

👉 목적: 재판부의 판단을 선점하는 전략

---

✅ 3) 감정 준비 및 재산 가치 분석

• 부동산 가치 감정 필요 시 선제 제출
• 인근 실거래가나 공시지가 확보

👉 목적: 분할의 타당성과 공정성 확보

---

✅ 4) 제3자 이해관계자 존재 여부 확인

• 부동산에 저당권, 임대차, 압류 등 설정 확인
• 제3자의 권리가 얽혀 있으면 진행 지연 가능

👉 목적: 분쟁 지연 요소 사전 차단

---

✅ 5) 소송 후 절차 대응 계획 마련

• 판결 후 경매 신청(집행) 준비
• 경매 진행 시 낙찰자 확정 → 대금 배분 → 소유권 이전 등기

👉 목적: 판결 후 절차도 원활히 마무리

---

📚 추가 팁

• 지분이 적은 공유자도 소송 가능
• 판결이 확정되면 피고가 협조하지 않아도 경매 집행 가능
• 공유자는 상대방의 동의 없이도 단독으로 공유물분할청구 가능
• 다툼이 클 경우 변호사 선임을 통한 법리적 대응이 유리

 

 

 

🧾 1. 경매분할 절차 요약 (공유물분할 소송의 결과)

공유물분할 소송에서 현물분할이 어렵다고 판단되면, 법원은 공유물을 경매하여 그 매각대금을 공유 지분 비율에 따라 분배하라는 판결을 내립니다.

이때의 절차는 아래와 같습니다:

---

📌 경매분할 절차 요약

단계	절차	내용
1	공유물분할소송 판결 확정	법원이 경매를 통한 분할 판결 (또는 조정) 확정
2	집행권원 확보	확정판결문, 송달증명원 등 준비
3	법원에 강제경매 신청	부동산 소재지 관할 법원에 '공유물분할을 위한 강제경매' 신청
4	감정 및 매각 절차 진행	법원이 감정인 선정 → 감정가 산정 → 매각기일 지정
5	경매 진행 및 낙찰자 선정	입찰 → 낙찰자 확정 → 매각허가 결정
6	대금 납부 및 분배	낙찰자가 대금 납부 → 법원이 공유자에게 지분 비율에 따라 배당

 

---

🧩 실무 팁

• 경매는 보통 **부동산경매(법원경매)**로 진행되며, 대법원 경매사이트에서 진행 상황을 확인할 수 있습니다.
• 낙찰 대금에서 채권자(저당권자 등)가 우선 변제되므로, 실배당액이 지분가치보다 작을 수 있습니다.
• 공유자 중 1인이 낙찰 받을 수도 있음 → 우선매수권 행사 가능성도 있음

---

🎯 2. 사례 중심 설명

📍 사례 1: 부모 사망 후 상속받은 주택에 대한 분할 소송

• 배경: 3남매가 부모 사망 후 1/3씩 주택을 상속받음. 큰형은 매도 원하나, 나머지 형제는 반대. 거주자 없음.
• 결과: 협의 불성립 → 큰형이 공유물분할 소송 제기
• 법원 판단: 주택 구조상 현실 분할 어려움 → 경매를 통한 분할 판결
• 후속 절차: 경매 진행 → 외부 낙찰자에게 팔림 → 1/3씩 배당

✅ 포인트: 협의가 안 될 경우 한 명만 소송 제기해도 강제 경매 가능

❗ 주의: 가족 간 분쟁 격화 가능성 있음

---

📍 사례 2: 친구와 공동 투자한 토지의 분할 소송

• 배경: A, B가 투자 목적으로 50:50 지분으로 토지 매입. B는 장기 보유 원하나, A는 개발 위해 처분 원함.
• 과정: A가 공유물분할 소송 제기 → B는 반대하나 현실적 분할 불가능
• 법원 판단: 경매분할 판결 → 경매 진행
• 결과: A가 우선매수권 행사로 낙찰 → B에게 지분 상당액 현금 배상

✅ 포인트: 공유자도 낙찰자 될 수 있음 (경매 통한 소유권 단독화)

❗ 경매 비용 및 감정가 대비 낙찰가 차이 고려 필요

---

📍 사례 3: 상속받은 건물에 임차인이 있는 경우

• 배경: 자녀 2명이 공동상속 받은 다세대주택, 세입자 있음. 임대수익은 둘이 나누고 있었음.
• 갈등: 한 명이 매각 원하나, 다른 한 명은 임대 계속 원함
• 법원 판단: 현실 분할 어려움 + 협의 불성립 → 경매 판결
• 경과: 세입자 계약 존속하에 경매 진행 → 낙찰자도 임대차 관계 승계

✅ 포인트: 임차인이 있어도 경매 가능

❗ 낙찰자에게 임차권 승계될 수 있음 → 매각가에 영향

---

🧠 마무리 요약

항목	설명
경매분할 시작	소송에서 분할 판결 확정되면 가능
집행 절차	법원에 경매 신청 → 감정 → 입찰 → 대금 납부 및 배당
소요 기간	평균 6개월~1년 (소송 포함 시 1년 이상 가능)
주요 유의사항	감정가, 우선매수권, 임차인, 권리관계 확인 필요
전략	실익 분석 후 협의/소송 선택, 감정자료 선제확보 등

 

 

 

 

📑 공유물분할소송 → 경매분할 절차별 준비 문서 리스트

---

✅ 1단계: 소송 제기 전 – 사전 준비

 

문서명	설명
부동산 등기부등본	공유관계 및 지분 비율 확인용
지분 증빙서류	상속: 가족관계증명서 / 매수: 계약서 등
협의 요청 증거	내용증명, 문자, 메신저 대화 캡처 등 (협의 불성립 입증)
공시지가 or 감정평가서(선택)	분할 실익 판단을 위한 참고 자료

 

---

✅ 2단계: 공유물분할 소송 제기

 

문서명	설명
소장	청구취지 및 청구원인 포함
부동산등기부등본	공유물 대상 명시
가족관계증명서(상속 시)	상속인 지위 및 지분 입증용
지분 관련 문서	계약서, 유언장 등 (필요 시)
협의 불성립 증빙자료	내용증명, 메시지, 이메일 등
송달료, 인지세 납부서	소송 비용 관련 제출서류

 

---

✅ 3단계: 소송 진행 중 (재판 중)

 

문서명	설명
추가 증거자료	분할 가능성 분석자료 (토지이용계획, 건축물대장 등)
현황도, 사진 등	부동산 구조 설명 자료
감정평가서(재판부 요구 시)	부동산 가격 산정 자료
진술서, 탄원서 등	입장을 보강할 진술자료 (선택적 제출 가능)

 

---

✅ 4단계: 판결 확정 후 – 강제경매 신청

 

 

문서명	설명
강제경매 신청서	공유물분할 판결에 따른 경매 신청
판결문 정본	법원 확정 판결문
판결확정증명원	판결이 확정되었음을 증명
송달증명원	판결문이 피고에게 송달되었음을 증명
등기부등본(최근 것)	집행 대상 부동산 현황 확인용
경매진행비용 납부서	인지대, 집행료 등 법원에 납부

 

---

✅ 5단계: 경매 진행 및 낙찰 후

문서명	설명
감정평가서	법원 지정 감정인에 의해 작성됨 (자동 진행되기도 함)
입찰공고 관련 서류	법원에서 공시 진행 (별도 준비 필요 없음)
배당요구 종기 공고 확인서	채권자 권리관계 확인용
배당표 작성 시 입증서류	배당 비율 확인 (지분 비율에 따라)
매각대금 배당명령 신청서	지분에 따른 금액 지급 요청

 

---

✅ 보조자료 (필요 시 제출)

 

문서명	설명
임대차계약서 사본	임차인 거주 시 (권리관계 파악)
건축물대장	건물 구조 및 용도 확인
토지이용계획확인서	토지 개발 가능성 확인용
공시지가 확인서	가격분석 보조자료

 

---

📌 정리 요약: 단계별 서류 핵심 체크리스트

단계	핵심 문서
사전 준비	등기부등본, 협의불성립 증거, 지분 입증자료
소송 제기	소장, 등기부등본, 가족관계증명서, 인지세/송달료 납부서
재판 중	감정자료, 현황도, 사진, 진술서 등
판결 확정 후	판결문 정본, 확정증명원, 송달증명원, 강제경매 신청서
경매 집행	감정평가서, 낙찰 후 배당 관련 서류